土流网创始人伍勇:打造农业B2B大生态——土地流转与土地金融

托比网 2016-12-28 18:33:05

12月28日-29日,由中国电子商务协会B2B行业分会指导,B2B行业专业媒体托比网主办,腾讯企点、京东新通路、钢银电商、云鸟科技协办的“第三届中国B2B电子商务大会”在上海举行。此次会议以“沉淀、价值、融合”为主题,旨在与B2B行业人共同回顾历史并探讨未来的发展方向。嘉御基金创始人卫哲、上海钢联&钢银电商董事长朱军红阿里巴巴集团B2B副总裁刘菲、中商惠民董事长张一春、博恩科技董事长熊新翔、达晨创投合伙人傅忠红等行业大咖、投资大咖参与了此次会议并发表了精彩演讲。

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以下是伍勇的演讲实录:

我们土流网是干什么的呢?有一个专业的词叫土地流转,我们这个行业我觉得跟我们现在典型的B2B行业不一样,我觉得我们是非典型的B2B企业,我们的市场和现有的B2B市场部一样,我们做的是土地改革的事情,现有的B2B我们发现更多的是产业升级,或者说在产业优化提升消费的事情。

我讲一讲土地流转是什么概念,现在我们很多人出去打工,尤其是农村,我们中国地又很少,大概像我们南方一亩地都不到,这些人去打工之后土地就闲置了,比如说中国本来是一个耕地特别好的国家,我们有30%的地没有人种,以前我们的土地始终不能转让,所以到2000年的时候我们中央出了一个政策,允许以转让租赁合作的方式多种形式的方式进行土地流转,这是什么意思呢?以前不种地的你可以把土地租给别人种,种地种的好的,像往老头从几亩到几百亩就是做土地流转,把土地种的更多,他种到上百亩之后,他赚钱也更多了,所以土地流转其实就是土地使用权本来的生意。

第二个土地金融,是因为我们城里面有很多有商品房,这些商品房我们都得有证,但是在我们的农村里面,农民有两大比较大的资产,一个是他们的住房,一个是他们的耕地,在以前这些房子和耕地不给发证。《物权法》规定不允许有土地抵押。所以在农村里面,没有抵押物,他们是信用贷款和联保贷款为主,农民获取的资金也特别少,所以我们土流网以土地交易为切入,做整个农村的土地金融,做这个事情。

土流网我们做的很早了,土地改革在全球来看英国花了一百年的时间做完,台湾、日本也花了很多时间,在中国已经差不多发展十年了,我们是2009年创办的,我们是土地流转的综合服务机构,第一是有网站,第二我们在全国爱180多家线下的分公司,线下的土地流转服务中心,下面又有一万多个土流经纪人,我们拿了两轮投资。我们的数据,累积成交在1亿亩的规模。

讲一下我们的市场,我们的市场有三大机会,这个跟传统行业不一样,我们的行业是政府政策逐步在释放这个市场,以前只能种一些东西,不能给别人种,也不能做贷款也不能做抵押,我们有三个讲一下。

第一个是农业土地是一种生产要素,以前生产要素是不能流动的,2002年、2005年、2008年慢慢的释放出来了,尤其是2008年胡锦涛主席说土地应该集中起来,通过多种形式的方式发展适度规模经营,什么意思呢?不像每一个农业一个农场主搞几十万亩,中国发展家庭农产,中国有7亿农民,第二个只有这么多地,他觉得在中国土地上面应该承载足够多的就业,一个人种几亩最合适。第二个赋予土地的财产权,土地经营权是可以流转的,可以租来租去的,在这个时候,他说农民可以抵押贷款,之前扶持农民,怕农民失业,挺担心这个风险。再从逐步的生产要素到财产权慢慢的释放,还有一个集体土地入市,这是什么意思呢?我们现在很多地,房地产开发的时候,我们大量从农民手上把它征过来了,我们土地分两种,上面这两种地是农业用地,为了种农作物的,下面的地是宅基地,这些地是种农作物和房子,种房子的很值钱,征收做房地产开发的一征老百姓买上宝马奔驰了,这个是同价同权入市,这是我们这个行业的改革,我们没有这个基础的改革,我们也不能存在,这个事情我们政府有时候推动比较慢,我们也做了七年时间,等着政策一天天出来等了很长的时间,一直在这个行业熬,现在有一些政策我们帮政府制定,卫总今天也说了,我们也算冬天也算春天,尤其我们这个行业在这段时间,国家出台了很多三权分制包括补贴政策,我们这个行业慢慢也迎来了春天。

我们做了哪几件事情呢?第一个交易平台,我们做土地交易的事情,不是给大家做广告,更多的想分享一下特殊行业B2B的玩法。

玩法一,交易平台,我们分三部分,第一个是我们的网站本身,大量的投资人通过网站找信息,找哪里有土地。玩法二,服务中心,大家担心农民不守信用怎么办?我们服务中心建立当地的线下服务分公司,我们跟当地的

土豪合作,在县一级的市场还是通过古代治理的方式,当地有能力有实力的人,他的服务最靠谱,我去我们线下服务中心,我去任何一个地方,基本上我们的服务商老总可以把县长叫过来吃饭喝酒,就是这个意思。我们在中国大概有180多个线下服务中心。

玩法三,交易中心,我们在房地产行业有房屋交易中心有房管局,在我们农村土地这块也有农村土地交易中心,

但是因为早期不知道怎么干,行业比较早期,他们很多交易中心被闲置,我们给他提供一套系统,等于我们做了搜房又还做链家,还是帮政府把房管局的事情也做了,我们的交易中心在有一些地方也刚刚起步,做的一些试点,帮政府盖章,我们帮他出交易备案和交易合同管理,有一些政府性的帮它干,这是交易的事情。

第二个是土地数据,我们跟政府合作,我们拿到土地的权属信息,比如链家每天采集业主的电话,多少平方,价格分析分析。我们是政府直接提供给我们,包括土地的土肥数据。第二个我们自己的土流网,我们线下的服务团队,他会去每个地方现场登记核实。第三个合作伙伴最近投的蔬东坡,依托这两个事情做土流金服。在我们市场里面土地流转交易一年规模大概在一万亿的规模,但是农村因为没有金融的支撑,没有抵押物,他现在的农村金融有24万亿的,24万亿没有抵押物的存在,我们在城里面知道城市土地竞争地做抵押贷款,在农村里面都没有抵押物,这里面有大概24万亿,我们是看好土地作为像房子一样是一种金融性的资产,我们是做这个事情的。

第一个,我们是非标的产品,有一些交易地方比较难做,我们这个市场做的比较早,我们做了一个大的交易平台,交易中心其实跟我们B2B的行业有一点类似,别的行业交易品种也不一样,B2B行业我们都知道货物可以运输的,但是我们地不能搬来搬去,所以我们交易中心类似物流的地方,就是你要交割必须在我这里办登记、备案和交易见证,交易中心是只有通过我这里的交易,你才能得到一个保障。我们的服务中心在线下我们用很多的人看地,因为政府的人员不可能说像房屋中介一样帮你看房,我们看链家服务很好,你要政府做这些绝对不可能,政府做不好的事情干脆交给我们做,我们交易中心和服务中心一个中心挂两个牌子,一个是土流网的服务中心,还有政府的交易中心。有一些投资人不怎么相信农民,我们也有支付托管的功能。这是我们的交易闭环,获得交易数据,我们土流网本身的交易占到行业70%的市场份额,我们再通过政府的交易中心,我们把更多的份额拿下,我们想要所有的交易离不开我们的同时还具有一定的权威性。因为有了交易,就有了很多金融的机会,有的买了地,他就有需要贷款,去扩大生产,去付工资,他有这个需求。有一些只有50万,我要100恩万的地给他做配资。第一个我们主要的核心是跟古代差不多,我们古代是用地契抵押贷款是最靠谱的,因为什么呢?解释一下房子和地的不一样,房子抵押大家都知道,但是也有缺陷,第一房子不能分割,一套就一套。第二房子有唯一住房的性质,你只有一套房子是比较难处置的。一些老房子就很难看了,土地是没有这些问题的,土地是可以按一亩一亩分割的,土地从清朝的土地到现在的土地没有什么变化,土地是最保值的一个品种,而且土地上面是可以无限修房子的,修一百层两百层都没有问题,所以土地在不动产里面土地比房子更有金融属性的。

最简单的一个事情,土地你价值一百万,你给我我贷50万给你。这跟古代的地契差不多的,我跟别的行业不一样。我们为什么加别的东西呢?我们有两个环节,银行和保险,因为我们土流网自己是不放款的,我们是创业公司,因为农业是一个比较微利的行业,所以不能承受比较高的利息,年化12左右盈利是承受不了的,所以我们优先考虑用银行的资金,银行的资金有什么好处呢?第一银行在当地有一些征信系统,第二个成本比较低,第三个银行在融资只能做信用贷款,所以投的很痛苦,农民有一些不讲信用,银行是比较痛苦的,我们跟银行合作,所以我们找了保险公司,保险公司是我们的担保方,我们现在的模式是农民把土地抵押给银行,保险公司给他做担保,我们做项目的调查、评估,只要农民出现风险,我们的保险公司先把钱赔给银行,然后我们再卖地,实在卖不出去,我们风险共担,我们现在是这样简单的闭环,就是银行出资。我们银行也要承担10%的风险,保险公司承担80%的风险,我们也是承担10%的风险,这样三方都有责任大家把事情做好,这样我们下来什么结果呢?银行以前是没有抵押的,全是信用贷款,先有了抵押了,所以他可以把额度放的很高,有多少地,我们现在做的一些试点,单户放一百万,以前是十万二十万,我们用的一些方法把保险公司加进来,这样更安心稳定一些。接下来的地方,我们觉得农户,我自己是农村出来的,农民很多是很纯朴的,他一般会还你钱,他觉得欠钱是不好讲的一些事情,他说我们觉得农户不还钱一般是农产品出了问题,所以我们说拿了钱要融资,钱还给银行。土地流转是一个起点,没有规模化,没有形成农业产业化,所以我觉得这是一个起点。

我们土流网做了一些优势,我们自己专注于土地资本化的方向,我们想和更多的伙伴合作,另外我们也有一些线上网点和流量,想跟更多的企业合作。谢谢大家!